Tutti i documenti necessari per vendere o acquistare casa

Per vendere casa, così come per portare a termine ogni transizione immobiliare, è necessario compiere, nel modo corretto, alcuni determinati passi. Dopo aver discusso profusamente della valutazione del corretto prezzo di mercato e dell’importanza di promuovere anche online un annuncio immobiliare, è giunto il momento di parlare dei documenti indispensabili, per vendere casa.

Di seguito, dunque, andrò ad elencare tutti gli atti, gli attestati e le certificazioni necessarie, cercando anche di definire brevemente ognuno di essi. Come vedrete la lista è lunga e il reperimento o la redazione ex novo e il controllo della correttezza di tutta questa documentazione è tutt’altro che semplice.

Anche per questo motivo richiedere l’ausilio, la consulenza e il supporto di un professionista dell’intermediazione immobiliare, può velocizzare di molto la vostra vendita. Per raccogliere tutti i documenti richiesti, infatti, occorrerà rivolgersi a diversi professionisti, enti pubblici e interlocutori, con tempistiche spesso molto lunghe. Ma è fondamentale! Arrivare alla firma del rogito notarile senza tutta la documentazione in ordine, infatti, potrebbe arenare, se non annullare la transazione, con il rischio anche di contenziosi legali.

Per noi di Progetto Casa di Ferrara il recupero della documentazione è una delle primissime fasi del lavoro. E proprio perché ne conosciamo la difficoltà, da anni collaboriamo con tecnici e professionisti di fiducia, in grado di rispondere con precisione e rapidità ad ogni nostra richiesta.

Documenti personali del venditore.

Documenti di riconoscimento.

Una buona pratica generale è quella di avere sempre carta d’identità e passaporto aggiornati. Per effettuare una transazione immobiliare di fronte ad un notaio, infatti, è consigliabile presentarsi sempre con questi due documenti. Insieme ai quali sarà necessario presentare il proprio codice fiscale o la tessera sanitaria in corso di validità. I cittadini extracomunitari, infine, dovranno possedere anche regolare permesso o carta di soggiorno.

Stato civile.

Chi è celibe/nubile dovrà presentare il certificato di stato libero o di vedovanza. Ai coniugi, invece, sarà richiesto l’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio. Infine, coloro che sono separati/divorziati dovranno consegnare la sentenza o il decreto di separazione o divorzio.

Certificato di residenza.

Ultimo documento personale necessario, ma fondamentale. Il certificato di residenza, infatti, dimostra il diritto personale a diversi vantaggi, tra cui ad esempio le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa.

Documenti dell’immobile.

Atto di provenienza.

L’atto di provenienza è il documento che dimostra, senza ombra di dubbio, la proprietà di un immobile. Dunque, uno dei primi certificati da procurarsi, qualora di decidesse di vendere una propria abitazione. Spesso coincide con l’atto di compravendita notarile, l’atto di permuta o quello di divisione. Potrebbe invece essere il decreto di trasferimento, in caso di acquisto tramite asta giudiziaria immobiliare; oppure una sentenza del tribunale, come nei casi di usucapione.

Leggermente differente il caso di un immobile ricevuto in eredità: per questo bene, è obbligatorio il possesso della dichiarazione di successione e dell’atto di trascrizione di tacita accettazione dell’eredità stessa.

Anche il caso di una donazione è particolare, soprattutto se l’acquisto dovrebbe avvenire tramite mutuo. L’istituto di credito, infatti, potrebbe non concedere il finanziamento al compratore, poiché si tratta di beni contestabili da eventuali eredi. In questo caso, consigliamo all’acquirente di affidarsi ad un professionista del settore ed, eventualmente, di stipulare un’apposita assicurazione.

Documenti catastali.

Sono tutti documenti fondamentali e l’ente a cui rivolgersi è, ovviamente, il catasto, con i suoi tempi burocratici e i suoi costi. Tra le pratiche da recuperare vi sono:

• Visura catastale, con tutti i dati identificativi dell’immobile e quelli anagrafici del proprietario;
• Planimetria catastale, che rappresenta graficamente la distribuzione degli spazi interni della proprietà;
• Estratto di mappa, la rappresentazione del terreno, di quelli limitrofi e dei fabbricati presenti in una porzione di foglio catastale. Importante anche per definire i confini e le aree di pertinenza dell’immobile oggetto di vendita;
• Elaborato planimetrico, lo schema delle piante/planimetrie di ogni piano dell’edificio in cui è ubicata l’abitazione. Indispensabile per rilevare le eventuali parti comuni del fabbricato.

Dichiarazione di conformità urbanistica e catastale.

Documento rilasciato solo da tecnici abilitati, che assicura la conformità tra lo stato attuale dell’immobile, le planimetrie depositate in Catasto e le pratiche edilizie presenti in Comune. Poiché vi sono contenuti i dati catastali completi, la descrizione, la titolarità, la situazione edilizia e le informazioni sull’abitabilità/agibilità, risulta una grande tutela sia per venditore, che per acquirente. Sancisce, inoltre, la necessità di interventi per la regolarizzazione, con tempi e costi relativi.

Certificazione degli impianti.

Per immobili di recente costruzione o ristrutturazione, sono sufficienti le dichiarazioni di conformità per tutti gli impianti presenti: acqua, luce, gas, riscaldamento e libretto della caldaia, con informazioni relative alle manutenzioni effettuate. Le abitazioni più datate, invece, possono essere compravendute con gli impianti nello stato di fatto, senza obbligo di certificazione. In quest’ultimo caso, il consiglio è quello di specificare la situazione degli impianti fin dall’inizio delle trattative, per evitare problemi successivi.

Attestato di Prestazione Energetica.

Comunemente conosciuto come APE, descrive le caratteristiche energetiche dell’immobile e ne stabilisce le prestazioni su una scala da G ad A4. È un documento obbligatorio, redatto da un tecnico abilitato e con validità 10 anni, salvo in caso di importanti interventi di ristrutturazione. Per essere redatto richiede un’analisi accurata, pertanto ha tempistiche spesso non brevi e un certo costo.

Visura ipocatastale.

Anche conosciuta come visura ipotecaria, determina i proprietari di un’abitazione e rileva eventuali ipoteche o citazioni a loro carico.

Altri documenti.

• Situazione condominiale. Si intendono tutte le informazioni relative all’amministratore, il regolamento condominiale, l’ultimo bilancio preventivo e l’ultimo consuntivo, oltre che una dichiarazione dell’amministratore sullo status del condominio;
• Riconoscimento a tutela dell’interesse artistico, storico, archeologico. Verifica l’esistenza o meno di eventuali vincoli da parte del Ministero per i beni e le attività culturali;
• Certificato di destinazione urbanistica. Richiesto solo per particolari atti di compravendita o successione, verifica la possibilità edificatoria di intervento su terreni o aree urbane;
• Copia del contratto di locazione. Utile solo nel caso di vendita di abitazione occupata da inquilini;
• Documenti relativi al mutuo. Necessari solo qualora fosse ancora aperto un finanziamento per l’acquisto o la ristrutturazione dell’immobile oggetto di vendita;
• Documenti relativi a detrazioni fiscali. Anche in questo caso, necessari solo nel caso di bonus casa ancora in fase godimento, da trasferire all’acquirente. In caso contrario, il venditore sarà tenuto a dichiarare la propria intenzione nell’atto di vendit