Il primo passo per vendere casa è la corretta valutazione del valore di mercato

Quando si parla dell’iter di vendita di un immobile residenziale, ma il discorso vale anche per le unità commerciali, il primo passo che si cita è sempre “la corretta valutazione del valore di mercato della proprietà”. Se, infatti, è ovvio che il prezzo sia un elemento fondamentale in ogni transazione immobiliare; non è forse altrettanto chiaro perché sia necessaria e soprattutto come effettuare una corretta valutazione analitica e comparativa dell’abitazione.

Innanzitutto è bene ricordare che questo tipo di analisi devono essere effettuate unicamente da un professionista esperto del settore immobiliare. Valutazioni fatte “a spanne”, senza l’ausilio di strumenti oggettivi o ancora peggio fai-da-te, sono inutili e per nulla efficaci, se non addirittura controproducenti! Una valutazione superficiale o errata infatti, come spiegherò di seguito, sarà di grande ostacolo alla vendita dell’immobile.

Dalla valutazione del prezzo a cui proporre l’abitazione, infatti, dipenderà gran parte della sua appetibilità e della attrattività tra i potenziali acquirenti. Per vendere velocemente e guadagnare ciò che realmente l’immobile vale e che il mercato può offrire, è necessario affidarsi ad un esperto in materia. Anche perché, e lo vedremo a breve, sono molti e differenti i fattori e le caratteristiche da considerare, alcuni dei quali anche di complessa valutazione.

Come effettuare una corretta valutazione immobiliare.

Nel momento in cui si decide di mettere in vendita la propria casa, definire il prezzo a cui proporla è, ovviamente, uno dei primissimi passi da compiere. Fissare un valore, però, è tutt’altro che semplice, poiché dipende da moltissimi fattori. Alcuni sono strettamente relativi alle caratteristiche dell’immobile stesso, altri al contesto in cui è ubicato, altri ancori al momento storico in cui si vuole vendere.

Di seguito entrerò nel merito di queste tre macro-aree, in modo che sia chiaro quanto sia importante e complesso effettuare una corretta valutazione di mercato e perché questa debba essere necessariamente fatta da un professionista del settore.

1) Le caratteristiche dell’immobile.

Tutto il processo di analisi e studio del valore di un’unità immobiliare inizia dal sopralluogo presso l’abitazione. Certo, molte importanti caratteristiche della proprietà possono essere recepite anche osservando le planimetrie o studiando i documenti relativi. Prima tra queste la metratura, poiché spesso il prezzo al metro quadro è la base di partenza della valutazione; ma anche, ad esempio, l’anno di costruzione, il piano, il numero, la tipologia e la disposizione degli ambienti interni, il numero di finestre e gli spazi esterni, le pertinenze ecc…

Solo visionando in prima persona l’immobile, però, l’agente immobiliare professionista sarà in grado di valutare tanti altri dettagli. Ad esempio, l’esposizione e la qualità della luce naturale, oppure lo stato di conservazione dell’edificio e la qualità delle finiture e degli arredi, se presenti. Sarà poi grazie alla sua esperienza che sarà in grado di valuta l’incidenza sul prezzo di altri elementi, come gli infissi e serramenti, gli impianti tecnologici installati, la necessità di lavori di ristrutturazione o meno…

Il sopralluogo all’abitazione, dunque, vale tanto quanto il lavoro su carta. Entrambi sono fondamentali e necessari, così come lasciare questo lavoro ad un esperto in materia.

2) La zona e il contesto urbano.

Il valore di un immobile, ovviamente, dipende molto anche dalla posizione in cui è ubicato. Un appartamento in pieno centro a Ferrara, ad esempio, avrà un prezzo differente rispetto ad un’unità identica, ma in provincia, quindi lontana dal capoluogo.

Questo esempio è molto generico, ma aiuta ad entrare nell’ottica del valore del contesto. Ogni comune, e addirittura ogni quartiere, possiede delle caratteristiche che influenzano il prezzo delle case. La qualità della vita, infatti, dipende anche dai servizi offerti in zona, dai collegamenti e dai trasporti, dalle aree verdi disponibili, dai punti d’interesse, dalla salubrità e dalla sicurezza dell’area…

Inoltre, l’agente immobiliare professionista possiede le statistiche storiche relative alla determinata zona e altri strumenti comparativi, grazie ai quali può analizzare il numero e i dettagli delle vendite passate avvenute in quella area geografica. Questi sono importanti indicatori dell’appetibilità di quel quartiere e della richiesta di abitazioni simili.

Solo un professionista esperto, che conosce il territorio, vive quotidianamente il settore e possiede gli strumenti necessari, sarà in grado di dare il giusto valore al civico dell’abitazione.

3) Il momento e i trend del mercato.

Il momento che attraversa il mercato quando si decide di vendere è sempre molto importante. Anche in questo caso parto con un paio di esempi: quanto sale il valore degli affitti in zona universitaria, quando la maggior parte delle stanze sono occupate? Questo si intende con momento del mercato: la disponibilità di immobili simili, nelle immediate vicinanze.

O ancora, nel post lockdown abbiamo assistito ad un sempre crescente interesse per abitazioni grandi e con spazi all’aperto, che sono più facilmente reperibili in provincia, piuttosto che in città. Non credete che questo flusso di compravendite abbia influenzato i prezzi, soprattutto laddove la richiesta è aumentata? Questo esempio ci fa invece capire quanto alcuni importanti fattori esterni, mode e trend di diversa natura, possano influenzare l’andamento del mercato e dunque il valore dei beni ad esso associati.

Ma non è tutto qui, perché il professionista esperto sarà anche aggiornato sugli eventuali sviluppi futuri di una determinata area. Se il comune ha deciso di riqualificare un quartiere, ad esempio, in un futuro prossimo il valore delle abitazioni in quella zona, presumibilmente, crescerà. D’altra parte, se sono in cantiere nuovi edifici con case analoghe a quella in vendita, la disponibilità sarà maggiore e il prezzo potrebbe risentirne.

Sono tutti discorsi da considerare, e chi meglio di un agente immobiliare esperto può valutare tutti questi aspetti?

I rischi di una valutazione non professionale.

Come si diceva in apertura di articolo, una valutazione scorretta o superficiale può essere fortemente negativa nei confronti di una vendita. I rischi sono due: assegnare all’abitazione un prezzo troppo alto o troppo basso.

Nel primo caso, la richiesta troppo alta porrà l’abitazione “fuori mercato”. I potenziali acquirenti, quindi, ne saranno allontanati e difficilmente arriveranno proposte reali d’acquisto. Di conseguenza, i tempi di vendita si allungheranno notevolmente, con notevole spreco di tempo, energie e denaro. Senza considerare che questa situazione di sostanziale stallo viene spesso sbloccata abbassando il prezzo di vendita, provocando spesso sconforto e insoddisfazione nel proprietario.

Una valutazione troppo bassa, invece, oltre a portare nell’abitazione tanti “curiosi” non realmente pronti all’acquisto, porterà ad un danno economico: certo, probabilmente i tempi di vendita saranno più brevi, ma il guadagno sarà inferiore a quello che, in realtà, il mercato era disposto ad offrire e che il proprietario avrebbe potuto e dovuto ricavare.